Ley Devuélveme mi casa: qué debe tener tu contrato de arriendo para acogerse a este procedimiento
La Ley Devuélveme mi casa te deja recuperar la propiedad mucho más rápido cuando el arrendatario deja de pagar, pero solo si tu contrato está bien hecho. Lo más importante es que esté por escrito y con las firmas autorizadas ante notario. Acá te explicamos qué más tiene que tener, punto por punto, antes de que lo necesites.
¿Qué es la Ley Devuélveme mi casa y para qué te sirve?
La Ley Devuélveme mi casa es el nombre con que se conoce a la Ley 21.461. Creó un procedimiento rápido para cobrar arriendos impagos y recuperar la propiedad —lo que la ley llama procedimiento monitorio—, que se agregó a la ley de arriendos urbanos, la Ley 18.101.
En simple: si el arrendatario no paga, presentas una demanda con tu contrato y los comprobantes de lo que te debe, y el tribunal le ordena pagar. Si no paga ni se defiende, queda condenado y se ordena el desalojo, sin pasar por un juicio largo.
Para qué te sirve en la vida real:
- Si eres dueño de un departamento que arriendas, te da un camino concreto cuando el arrendatario deja de pagar.
- Si eres corredor de propiedades, te permite responderle al propietario la pregunta que siempre hace —"¿y si no me pagan?"— con un contrato que lo protege, no solo con buena voluntad.
- Sirve para cobrar tres cosas: la renta, los gastos comunes y las cuentas de consumo (luz, agua, gas) que el arrendatario dejó de pagar.
Ojo con esto: la ley no exige un contrato "especial". Exige que el contrato tenga ciertas cosas. Si le falta alguna, el tribunal puede pedirte que corrijas la demanda o rechazarla, y ahí se pierde justo el tiempo que la ley quería ahorrarte.
Qué debe tener tu contrato de arriendo para usar la Ley Devuélveme mi casa
Esta es la lista. Cada punto sale de lo que la ley le exige a la demanda, así que si el contrato ya lo trae, la demanda se arma sola.
Desliza para ver la tabla completa
| Lo que tiene que tener tu contrato | Por qué importa | Dónde lo dice la ley |
|---|---|---|
| Estar por escrito | Un arriendo de palabra existe, pero sin papel tienes muy poco que mostrarle al tribunal. | Ley 18.101, art. 20 |
| Firmas autorizadas ante notario | La ley dice expresamente que un contrato así basta para presentar la demanda. | Ley 18.101, art. 20 |
| Datos completos de las dos partes: nombre, profesión u oficio y domicilio | La demanda los tiene que indicar sí o sí. | Ley 18.101, art. 18-A N° 1 |
| La propiedad bien identificada | El tribunal tiene que saber exactamente qué inmueble se arrendó. | Ley 18.101, art. 18-A N° 2 |
| El monto de la renta, y la forma, fecha y lugar de pago | La demanda tiene que explicar cuánto se debe y cómo se generó la deuda. | Ley 18.101, art. 18-A N° 2 |
| Que los gastos comunes y consumos son del arrendatario | Solo así los puedes cobrar en el mismo procedimiento. | Ley 18.101, art. 18-A N° 2 |
Ahora, punto por punto, lo que la Ley Devuélveme mi casa le pide a tu contrato.
1. Que esté por escrito y con las firmas autorizadas ante notario
Este es el punto que más pesa. La ley de arriendos dice que, cuando un contrato consta por escrito, las firmas se autorizan ante notario. Y agrega que un contrato autorizado ante notario es antecedente suficiente para presentar la demanda de la Ley Devuélveme mi casa.
"Autorizar la firma" significa que el notario verifica que quienes firman son quienes dicen ser. Antes de hacerlo, el notario debe pedirle al arrendador los documentos que prueban que puede arrendar esa propiedad: por ejemplo, que es el dueño, o que tiene un poder del dueño.
Ojo con esto: si el contrato lo firma un corredor o un administrador en nombre del dueño, lleva a la notaría el poder que te autoriza a arrendar. Sin ese documento, el notario puede no autorizar la firma.
2. Los datos completos del arrendador y del arrendatario
La ley pide que la demanda señale el nombre, la profesión u oficio y el domicilio de ambas partes. La profesión u oficio es el dato que más se olvida en los contratos hechos con plantillas de internet.
Agrega también el RUT de cada uno. La ley no lo nombra en esta norma, pero sin él es difícil identificar a la persona en cualquier trámite.
3. La propiedad, la renta y cómo se paga
El contrato tiene que dejar claro:
- La dirección completa del inmueble, con número de departamento, y si incluye estacionamiento o bodega.
- El monto de la renta y cómo se reajusta.
- El día del mes en que se paga.
- La forma y el lugar de pago: por ejemplo, transferencia a una cuenta bancaria a nombre del arrendador.
¿Por qué tanto detalle? Porque la demanda tiene que explicar cuánto se debe, por qué, y la forma, fecha y lugar en que se generó cada deuda. Si el contrato ya lo dice, solo hay que copiarlo.
4. Que los gastos comunes y las cuentas de consumo son del arrendatario
La Ley Devuélveme mi casa permite cobrar, en el mismo procedimiento, los gastos comunes y las cuentas de consumo impagas. Para eso, el contrato debe decir de forma expresa que son de cargo del arrendatario.
Guarda los comprobantes de pago de cada mes, los de la renta y los de los gastos comunes. Son los antecedentes que tu abogado va a acompañar a la demanda de la Ley Devuélveme mi casa.
5. Que el arriendo esté dentro de la ley de arriendos urbanos
La Ley Devuélveme mi casa es parte de la Ley 18.101, así que solo aplica a los arriendos que esa ley regula. Quedan fuera, entre otros:
- Arriendos amoblados por temporada de hasta tres meses, para descanso o turismo.
- Hoteles, residenciales y lugares similares.
- Estacionamientos.
- Inmuebles fiscales.
- Viviendas con leasing habitacional (Ley 19.281).
Un arriendo normal de casa, departamento, oficina o local dentro del radio urbano sí está cubierto.
¿Tu contrato tiene todo esto?
Revisamos tu contrato de arriendo, o lo redactamos desde cero, preparado para la Ley Devuélveme mi casa.
¿Sirve la Ley Devuélveme mi casa si mi contrato no está firmado ante notario?
El contrato sigue siendo válido. Lo que cambia es que pierdes la garantía que da la ley: solo el contrato autorizado ante notario está nombrado expresamente como suficiente para la demanda de la Ley Devuélveme mi casa.
Sin notario, queda a criterio del tribunal si los antecedentes que presentas alcanzan. Si el tribunal declara que la demanda no se puede tramitar por esta vía, igual puedes cobrar la misma deuda en el juicio de arriendo tradicional. La ley lo dice expresamente.
Si tu contrato es de palabra, la ley presume que la renta es lo que aparece en los depósitos o comprobantes de pago de al menos tres meses seguidos. Y si no hay comprobantes, se presume que la renta es la que declare el arrendatario.
Ojo con esto: en un arriendo de palabra sin comprobantes, la cifra la pone el arrendatario. Si hoy arriendas sin contrato, es el mejor momento para firmar uno ante notario, mientras la relación está bien.
Cómo funciona la Ley Devuélveme mi casa cuando no te pagan, paso a paso
Para presentar la demanda de la Ley Devuélveme mi casa necesitas un abogado. Lo que te toca a ti es llevarle el contrato y los comprobantes. Esto es lo que pasa después:
- Tu abogado presenta la demanda con el contrato, el detalle de lo que se debe y los comprobantes.
- El juez revisa que cumpla los requisitos. Si falta algo, da hasta 10 días para corregirlo.
- Se notifica al arrendatario en la propiedad arrendada. La ley presume que ese es su domicilio, así que no hay que buscarlo en otra parte.
- El arrendatario tiene 10 días corridos para pagar o para defenderse.
- Según lo que haga, pasa una de tres cosas (abajo).
Lo que puede pasar en el paso 5:
- Paga todo (renta, gastos comunes, consumos, intereses y costas, que son los gastos del juicio): el procedimiento termina y recuperaste lo que te debían. Si paga solo una parte, se sigue por el saldo.
- No paga ni se defiende: queda condenado a pagar y el juez ordena el desalojo —lo que la ley llama lanzamiento— en un plazo de hasta 10 días desde que esa decisión queda firme, es decir, cuando ya no se puede discutir.
- Se defiende con argumentos de fondo: el procedimiento rápido termina y el caso pasa a un juicio de arriendo normal, donde solo se discute lo que el arrendatario alegó.
Ojo con esto: si el arrendatario se defiende, el juez puede descartar la defensa si no tiene un fundamento plausible, y el procedimiento sigue como si no se hubiera defendido. Por eso un contrato completo importa tanto: le deja poco espacio a una defensa sin base.
¿Qué NO cubre la Ley Devuélveme mi casa?
Este procedimiento rápido sirve solo cuando el problema es que no te pagan: renta, gastos comunes o consumos. No se puede usar en la misma demanda para terminar el contrato por otra razón.
- Se terminó el plazo del contrato y no se quiere ir: va por el juicio de arriendo tradicional.
- Daños a la propiedad: también va por el juicio tradicional. Ahí existe otra herramienta de la misma ley: si la propiedad quedó parcialmente destruida o inutilizable por culpa del arrendatario, el juez puede ordenar la entrega anticipada antes de la sentencia.
- Subarriendo sin permiso u otros incumplimientos: juicio tradicional.
Para los daños, tu mejor prueba nace el día de la entrega. Firma con el arrendatario un inventario con fotos del estado de la propiedad y adjúntalo al contrato. Si un día tienes que pedir la entrega anticipada, ese inventario es lo que muestra cómo estaba.
Es mucho más difícil. La ley nombra como suficiente el contrato escrito y autorizado ante notario. Sin contrato, la renta se presume por los comprobantes de tres meses seguidos o, si no los hay, por lo que diga el arrendatario.
Sí, si el contrato dice que son del arrendatario. El procedimiento cubre la renta, los gastos comunes y las cuentas de consumo impagas, incluidas las que se sigan generando después de presentar la demanda.
El procedimiento sigue por lo que falta. Solo termina si paga todo, incluidos los intereses y los gastos del juicio, antes de que venza su plazo para defenderse.
Sí, si tiene un poder del dueño que lo autorice a arrendar. El notario debe pedir los documentos que prueban que quien arrienda puede hacerlo, así que ese poder tiene que ir a la notaría.
No, si es amoblado, por hasta tres meses y para descanso o turismo. Esos arriendos están fuera de la ley de arriendos urbanos.
Un contrato bien hecho es tu mejor seguro
La Ley Devuélveme mi casa funciona rápido cuando el contrato ya trae todo lo que la demanda necesita. Escrito, ante notario, con los datos completos, la renta y cómo se paga, y los gastos comunes a cargo del arrendatario. Con eso, el día que lo necesites, no hay que reconstruir nada.
Revisamos tu contrato de arriendo o lo redactamos listo para la Ley Devuélveme mi casa. Y si ya no te están pagando, te acompañamos en la demanda.
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