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📝Cuando decides vender o traspasar un inmueble en Chile, es esencial conocer los pasos legales para evitar errores, retrasos o futuros problemas. En esta guía te explicamos, de forma simple y práctica, todo lo que necesitas saber para realizar un traspaso de propiedad exitoso y 100 % legal.
La enajenación de un inmueble es el acto legal mediante el cual se transfiere la propiedad de un bien raíz —como una casa, departamento o terreno— a otra persona.
En palabras simples, se trata del traspaso de dominio o venta de una propiedad, es decir, cuando el dueño original cede sus derechos sobre el inmueble a un nuevo propietario.
Para que una enajenación o traspaso de propiedad sea válida legalmente en Chile, debe realizarse mediante una escritura pública, redactada por un abogado e inscrita ante notario.
Este documento debe incluir información clave como:
🧾 Identificación de las partes involucradas.
📍 Descripción del inmueble (ubicación, deslindes y superficie).
💰 Valor de la transacción y forma de pago.
Una vez firmada la escritura ante notario, el documento debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna donde se ubica el inmueble, momento en el que se formaliza legalmente el cambio de propietario.
El tipo de escritura pública que se utiliza para transferir un inmueble en Chile dependerá de la condición del propietario y del bien raíz:
🔹 Compraventa de inmueble:
Aplica cuando el vendedor es el único dueño del inmueble, o cuando existen varios copropietarios que, de común acuerdo, deciden vender la propiedad completa.
🔹 Cesión de derechos sobre inmueble:
Se utiliza cuando el inmueble pertenece a más de una persona, y el vendedor solo transfiere su parte o porcentaje de dominio.
🔹 Compraventa de nuda propiedad:
Corresponde a los casos en que el inmueble tiene un usufructo vigente y solo se transfiere la nuda propiedad, manteniéndose el derecho de usufructo.
Esto significa que el usufructuario puede usar y disfrutar del inmueble —vivir en él, arrendarlo o recibir beneficios— aunque no sea el dueño legal.
Puedes identificar si existe un usufructo revisando el Certificado de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, donde aparecerá inscrita esta condición sobre la propiedad.
Antes de realizar una venta o traspaso de propiedad en Chile, el propietario debe reunir los siguientes certificados emitidos por el Conservador de Bienes Raíces:
Acredita quién es el dueño actual del inmueble.
📍 Dónde obtenerlo: En el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra la propiedad.
Permite conocer si la propiedad tiene hipotecas, prohibiciones o embargos que impidan su transferencia o venta.
📍 Dónde obtenerlo: En el Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la comuna donde está inscrito el inmueble.
Se requiere cuando la propiedad no está correctamente delimitada en el Certificado de Dominio Vigente. Este documento precisa los límites del terreno.
📍 Dónde obtenerlo: En el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica la propiedad
Documentos que proporciona nuestro equipoPara completar correctamente el proceso de enajenación o traspaso de un inmueble en Chile, nuestro equipo se encarga de obtener los siguientes documentos oficiales:
Determina el valor referencial del inmueble según el Servicio de Impuestos Internos (SII), información clave para calcular impuestos y gastos notariales.
📍 Dónde obtenerlo: Puedes descargarlo directamente en la página del SII.
Acredita que la propiedad no tiene deudas de contribuciones. Este documento es obligatorio para transferir un bien raíz.
Si existen deudas pendientes, pueden regularizarse o suscribirse convenios de pago antes de la venta.
📍 Dónde obtenerlo: Disponible en la página de la Tesorería General de la República (TGR).
Existen situaciones en las que no es posible vender o transferir una propiedad, ya sea por prohibiciones legales o deudas vigentes. Estos son los principales casos en que la enajenación de un inmueble está restringida:
🚫 1. Prohibición legal del SERVIU
Si la propiedad fue adquirida mediante un subsidio habitacional, puede tener una prohibición de enajenar vigente.
En este caso, se debe solicitar el alzamiento de la prohibición al SERVIU y obtener un nuevo Certificado de Hipotecas y Gravámenes actualizado.
🚫 2. Embargo inscrito
Cuando una propiedad ha sido embargada judicialmente, no puede transferirse ni venderse hasta que el embargo sea alzado oficialmente en el Conservador de Bienes Raíces.
🚫 3. Deuda de contribuciones
El inmueble debe estar al día con el pago de contribuciones o contar con un convenio vigente con la Tesorería General de la República (TGR).
Las propiedades con deudas no pueden inscribirse a nombre del comprador.
🚫 4. Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos
Si el vendedor o comprador figura en este registro, no podrá concretar la compraventa hasta regularizar su situación o acreditar el pago correspondiente.
La legislación chilena establece restricciones específicas sobre a quién se puede vender o transferir una propiedad, con el fin de prevenir fraudes o conflictos legales.
Estos son los principales casos en los que no se permite la compraventa de un inmueble:
❌ A un cónyuge
❌ A menores de edad
❌ A personas inscritas en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos
